Истории (риэлторские байки)

Обратился клиент по рекомендации. В результате сноса пятиэтажки он переехал в просторную трёшку (80 кв.м.) в качественном новом доме на улице Народного ополчения. Квартира в пятиэтажке была приватизирована на пятерых: мой клиент, его мать, его брат, а также две несовершеннолетних дочери его бывшей жены (обе дочери от нового мужа). Вот такой винегрет. Все они, соответственно, стали собственниками новой трёшки. Цель - разъезд на две площади: одну квартиру - моему клиенту, матери и брату, вторую - детям бывшей жены. На продажу долей детьми, с покупкой на них новой квартиры, нужно было получать разрешение органов опеки. 

На трёшку нашёлся покупатель с ипотекой банка ВТБ. При поисках квартиры для детей нужно было учесть требования опеки. Органы опеки в Москве - это государство в государстве, и в каждом районе свои порядки. Но обычно всегда требуют, чтобы дети получили недвижимость не меньшей площади и не меньшей кадастровой стоимости, чем то, что у них было. 

Нашли однушку на Бабушкинской, которая устроила и родителей детей, и опеку. Правда, эта однушка оказалась не свободной, а альтернативной - её хозяева имели доплату, им, в свою очередь, была нужна двушка в том же районе. Кстати, это были азербайджанцы, но уже давно живущие в Москве и имеющие российское гражданство. Назовём собственника Саид. 

Обменом для Саида и его семьи занималось известное московское агентство недвижимости. Агент (назовём её Марина) показалась мне адекватной, и мы внесли аванс, поверив, что она быстро найдёт свободную двушку для Саида. Они нас не подвели и нашли  (хозяйку двушки назовём Елена). А нам, в свою очередь, повезло найти для семьи моего клиента маленькую (49 кв.м.) свободную трёшку, прямо в соседней девятиэтажке. 

Дальше технические вопросы: документы в опеку, две недели ожидания (инспекторы опеки никак не шли на контакт по вопросу ускорения), документы в ВТБ для одобрения ипотеки, и вот всё одобрено, сделка назначена. Офис ВТБ на Садовом кольце вблизи метро Парк Культуры. 

Вообще-то, я не очень люблю банк ВТБ. При сложных сделках с ним иногда возникают разнообразные неудобства. Первое возникло сразу же. За аренду банковского сейфа для ипотечного клиента ВТБ попросил 2500 рублей, а за аренду каждого сейфа для других клиентов в нашей цепочке - по 8 тысяч рублей. А нам нужны 3 таких сейфа. Вроде, мелочь по сравнению с ценой квартир, но у всех деньги впритык, да и просто неприятно. Хорошо, что в 5 минутах пешком есть отделение Фора-банка. Тоже на Садовом кольце. Итак, запланировали провести закладку денег в двух банках. Ладно. 

Обсуждаем список документов для доступа к сейфам в нашей цепочке. И тут выясняется, что банк ВТБ требует включить в список выписку из домовой книги, подтверждающую, что дети прописались в новую квартиру. Но, кто должен предоставить эту выписку? Ведь деньги должна получать Елена - хозяйка "нижней" двушки (то есть, последней квартиры в цепочке). А как она должна получать эту выписку, если она чужой человек, и не имеет никакого отношения ни к детям, ни к родителям детей, ни к квартире Саида, куда дети будут прописываться? То есть, ей нужно поверить, что родители детей дадут ей эту выписку? А если не дадут? Квартиру продала, а денег нет? 

Все эти аргументы не произвели на менеджеров ВТБ никакого действия. Ответ: "у нас такие правила, извините". Театр абсурда! Тем не менее, решили приехать на сделку (не разваливать же всю цепочку!), и разбираться на месте. 

Кстати, через несколько месяцев у меня была точно такая же ситуация в Райффайзенбанке. Так вот, Райф согласился, что родители детей просто напишут нотариально заверенное обязательство по выписке детей. И нам не пришлось напрягать хозяев "нижней" квартиры трудновыполнимыми условиями. 

А здесь, мы сидим в Фора-банке, где арендуется 3 сейфа. Нас 12 человек, собственники четырёх квартир и риэлторы. Нам дали большую переговорную, но она в подвале, без окон, довольно душно. Марина (риэлтор Саида) общается с риэлтором Елены, они пытаются найти компромисс, который бы позволил и выполнить абсурдные требования ВТБ, и гарантировать получение Еленой денег. Переговоры идут трудно. Остальные участники сделки "курят бамбук" и надеются, что здравый смысл победит. 

И вдруг. В переговорную забегает брат Саида. "Саида забрали! А у него деньги!" Кто забрал? Полиция. Где забрал? На Садовом кольце! Саид с братом вышел покурить, проветриться - душно же! По Садовому кольцу ехала патрульная машина, остановилась, увидела двух "нерусских" около банка, потребовала документы. У брата Саида паспорт был с собой, а у Саида - нет. Ведь он отдал паспорт сотрудникам Фора-банка для оформления аренды сейфа! Зато в сумочке была денежная сумма наличкой - три с лишним миллиона рублей! И вот Саида (без паспорта, с деньгами), сажают в полицейскую машину, и увозят в неизвестном направлении. 

Мы все слушаем это, кто-то краснеет, кто-то бледнеет. Случись что с этими деньгами - проблема не только у Саида. У всех! Вся сделка из 4-х квартир разваливается! Искать новую квартиру, две недели на опеку, неделя на ипотеку - всё делать заново! 

Надо отдать должное Марине. Она среагировала молниеносно. Вышла со смартфона в интернет, нашла адрес и телефон ближайшего отделения полиции. Позвонила туда, представилась: "Я сотрудница агентства недвижимости такого-то. Моего клиента сейчас забрала патрульная машина. У нас сделка, его паспорт в банке. На каком основании увезли?" "Как зовут клиента?" - спросили её в ответ. "Не кладите трубку, мы сейчас посмотрим... А вот он как раз заходит..." Что вы думаете? Извинились. Привезли на своей машине обратно в банк. Все деньги - в целости и сохранности. Пожелали хорошего дня. 

И как быстро после этого Марина с риэлтором Елены смогли найти компромисс! Буквально за пять минут. Хотя до этого, общались полчаса, и без результата. Дальше всё было быстро. Ну как, быстро. 3-4 часа, как отдай, но уже спокойно. Заложились в Форе, перешли пешочком в ВТБ, оформили документы, подождали, пока ВТБ выдаст кредитные деньги покупателю... Сходили к ближайшему нотариусу, потому что в доверенности, сделанной накануне, нашли ошибку... Отдали документы "регистраторам", и пошли домой отдыхать. А в положенный срок получили документы и сделали все необходимые завершающие дела. 

Кстати, какой же компромисс нашли Марина с Еленой? Регистрацию покупки последней квартиры поручили "регистраторам" риэлтора Елены, и поставили приостановку регистрации, до момента, пока детей пропишут в купленную однушку и дадут Елене документ.

Между прочим, сейчас, в 2024-2025, всё бы решилось проще. Выписали бы детей и родителей, перед сделкой, из квартиры "в никуда". Сейчас так можно.

Я уважаю все народы нашей планеты, у меня много друзей и знакомых разных национальностей. И мне давно, ещё с детства, симпатичны Грузия и грузины. Это и "Мимино", и Тбилисское "Динамо" (и Котэ Махарадзе), и это просто красивая страна, где мне довелось побывать. Мтацминда, Светицховели. И хорошие люди. 

Вот и муж моей клиентки был очень милым, простым и приятным человеком. У него был свой бизнес - небольшое кафе. А клиентка выросла в детдоме, спортсменка (занималась санным спортом), ей досталась в наследство неплохая двушка на Автозаводской. Я тогда работал в агентстве, а они обратились с целью обменять эту двушку на Подмосковье. А разницу в деньгах - пустить на развитие бизнеса. 

Сделка прошла легко. Нашёлся покупатель на двушку, и нам посчастливилось найти прекрасную квартиру в Железнодорожном. Большая однушка в кирпичной башне, с огромной лоджией, в 7 минутах пешком от станции, самый центр города. Понятно, что доплата (между двушкой недалеко от центра Москвы и однушкой в Железнодорожном) оказалась солидная. Клиенты довольны. 

Прошло два года, телефонный звонок - они звонят мне снова. Конечно, я всегда рад, когда клиенты возвращаются. Но в этот раз история оказалась грустная. Оказывается, муж клиентки пристрастился к игровым автоматам. И давно - ещё до нашей первой встречи. В результате, доплата с предыдущей сделки пошла не на развитие бизнеса... А на долги - и снова на автоматы. 

Что делать. Мы продали эту квартиру в центре Железнодорожного, и нашли им взамен дешёвую комнату, в границах городского поселения Балашиха, но далеко не в центре, в старом двухэтажном доме. Хорошо, что с одним тихим соседом и близко к ж/д станции (мини-кафе можно и там открыть). А почти всю разницу в деньгах клиенты пустили на погашение долгов. 

Когда мы пожимали руки на прощание, муж клиентки обещал, что больше к игровым автоматам - ни ногой. 

Смог ли он? Не знаю. С тех пор они мне не звонили.

Квартира хорошая, в недавно построенном доме, цена хорошая, продажа свободная, никто не прописан, полная стоимость. Но вот продавцы... Собственнице за 80 лет, хотя она вполне бойкая. А риэлторша - тоже в возрасте, за 60. И всё у них не так. Показывать договор инвестирования отказываются. "А зачем он вам? Вся информация есть в выписке из ЕГРН". Деньги безналичным расчётом не хотят. "Вдруг банк нам не перечислит?".

Я беру телефон, подключаюсь к переговорам. Рассказываю (риэлторше!) подробно, что такое аккредитив (объясняю, что его можно делать в банке покупателя, а деньги переводить напрямую в банк продавца). Убеждаю, что нам надо увидеть договор инвестирования - это главный правоустанавливающий документ, и в нём для нас много интересного. Была ипотека или нет, какая стоимость покупки, какая дата, и вообще, между прочим, какой застройщик! Ладно. Риэлторша соглашается, что собственница покажет договор, только он у неё на другой квартире, на другом конце Москвы. И мы должны туда приехать (слава Богу, мой напарник живёт в том районе). На аккредитив, со скрипом, тоже соглашаются. Мы с клиентами принимаем решение вносить аванс и проверять квартиру и продавца.

На авансе, на наше требование сделать нотариальное заявление ("заявляю, что на момент квартиры я в браке не состояла и не имею супруга, который мог бы претендовать на супружескую долю") дама заявляет "Послушайте, вы видите сколько мне лет?".  Видим, конечно. Но ведь супруг может быть у женщины любого возраста). 

На наше требование принести справку о том, что в квартире никто не прописан, и справку об отсутствии задолженности по квартплате, риэлторша говорит, что продавец пожилая, ехать из Москвы в Подмосковье лишний раз не будет, и что всё это можно взять в день сделки. Ладно.

Продавцы ведут себя нестандартно, и мне это не нравится. Я заказываю дополнительную проверку "фото с паспорта в базе МВД". Вдруг эта 80-летняя дама - подставное лицо, а реальная собственница о продаже квартиры ничего не знает? Но нет, фото в базе полностью совпадает с паспортным, а также с реальной внешностью дамы. Я предлагаю клиентам пригласить на сделку врача-психиатра, чтобы он написал экспертное заключение, что "продавец в момент сделки понимала значение своих действий". Продавцы соглашаются.

Сделка проходит через аккредитив Райффайзена, после раскрытия деньги напрямую будут перечисляться на счёт продавца в Росбанк. Врач-психиатр общается с продавщицей около получаса, попросив всех остальных выйти из кабинета, после чего пишет подробное заключение о том, что всё прекрасно. После оформления аккредитива едем в МФЦ "Мои документы" в Подмосковье. В одном окне берём справку об отсутствии прописанных, в другом - об отсутствии задолженности, в третьем - сдаём документы на государственную регистрацию. На каждое окно затрачиваем около часа! Почему нельзя всё это сделать в одном окне? Потому что!

Намечаем дату встречи, договариваемся звонить в МФЦ, чтобы узнать, зарегистрирован ли переход права.

За два дня до намеченного срока мне звонят мои клиенты. Пришло СМС из Райффайзена, что они раскрыли аккредитив! Как раскрыли?! Ведь регистрация сделки намечается только послезавтра! 

Самые нехорошие подозрения возникают в моей голове. Подозрительные бабушки принесли в Райф поддельные документы? Раскрыли аккредитив, а завтра (может быть, даже сегодня) получат деньги в Росбанке и привет?

Убеждаюсь, что в этой ситуации аккредитив был верным выбором. Потому что, если бы деньги были заложены наличкой в сейф, а мошенники принесли поддельные документы - то сейчас деньги были бы уже у них в кармане!

А так - если выяснится, что покупатель ещё не стал собственником, то мы позвоним в Росбанк о мошенничестве, чтобы там не выдавали им денег. Кстати, у меня же есть знакомый менеджер в Росбанке...

А пока надо узнать, произошла ли регистрация сделки. Я звоню на горячую линию МФЦ Московской области, и мои клиенты тоже. И ни я, ни они - не можем дозвониться. Почему? Потому что!

Тогда я звоню своему регистратору. Можно ли узнать, произошла ли регистрация? "А сдавали не через нас?" - спрашивает он. Нет. Сдавали в МФЦ. "Тогда нельзя. Хотя... Какой у вас город?" Я отвечаю, какой город. "Я попробую", - говорит регистратор. И через 10 минут перезванивает: переход права зарегистрирован. И да, в этом месяце, в этом городе часто регистрировали на пару дней раньше, чем обещали.

Итак, звонить в Росбанк не пришлось. Подозрительные бабушки оказались не мошенницами. Правда, им ещё удалось создать некоторые трудности моим клиентам, но здесь мы опустим эти подробности. Главное, клиенты стали собственниками хорошей квартиры, и вовремя в неё въехали.  Как я говорю в таких случаях - трудности забудутся, а квартира останется.

Update 2024 г. 
Если бы эта история произошла сейчас. Я был бы гораздо более подозрительным к этим бабушкам. И принимал бы больше предохранительных мер, прежде чем выйти на сделку. Потому что участились случаи "ведомых собственников" (в риэлторской среде они стали называться "бабушки-007" или "схема Долиной"), которые под действием НЛП и гипноза имитируют сделку, отдают деньги мошенникам, а потом подают в суд, мотивируя что не понимали значение своих действий. 

И ещё одно дополнение: сейчас стало проще проверить факт регистрации права покупателя  - данные оперативно появляются на сайте Росреестра, а также есть специальный бот в Телеграм.

В чат обратилась за советом риэлтор, её клиент был продавцом квартиры с невыплаченной ипотекой. Таких квартир сейчас на рынке довольно много, и есть разные схемы их покупки. Нашёлся покупатель, он был без риэлтора. Банк предложил схему, при которой на первом этапе покупатель передаёт продавцу сумму долга по ипотеке, продавец гасит ипотеку, с квартиры снимается обременение (залог), после чего покупатель покупает у продавца квартиру без обременения.

Квартира изначально была куплена в браке, но сейчас супруги уже были в разводе, причём без раздела имущества. Со слов риэлтора, у продавца с бывшей женой было полное согласие. Однако, после того, как покупатель передал первую сумму продавцу (несколько миллионов рублей), и тот погасил долг по ипотеке, мнение бывшей супруги внезапно изменилось, и она потребовала за своё согласие половину денег за квартиру. 

В риэлторском чате на данное сообщение сразу пошли комментарии: "история капец", "история пепец", и т.д. А вот обнадёжить риэлтора, что всё в порядке, никто не взялся. Ведь, по законодательству РФ, если квартира куплена в браке, она считается совместной собственностью. Для продажи необходимо нотариальное согласие супруги - настоящей или бывшей. (Если же скрыть, что квартира была куплена в браке, то у покупателя могут быть проблемы - бывшая супруга может требовать по суду свою долю). 

Кто оказался в самом уязвимом положении? Правильно, покупатель. Если продавец не договорится с женой и откажется продавать квартиру... А вернуть эти несколько миллионов покупателю он не сможет - их нет, они ушли в банк... Далее, всё зависит от того, насколько юридически грамотными документами сопровождалась передача денег. Был ли договор займа, был ли он нотариально удостоверен, заключался ли договор аванса, или задатка, или "предварительный договор купли-продажи квартиры". Отсюда будет понятно, какие перспективы у покупателя в судах.

В этой истории специалисту ясно видны как минимум три ошибки.

1) Развод без раздела имущества. Это всегда "откладывание проблемы на потом". И проблема может всплыть в самое неподходящее время.

2) Внесение покупателем продавцу большой суммы денег до получения важнейшего документа (а согласие супруги - это важнейший документ)

3) Выбор предложенной схемы покупки залоговой квартиры. Эта схема для покупателя рискованна, и риски связаны не только с супругой.
Сам продавец может передумать. Взять деньги у покупателя, погасить ипотеку, и уехать на ПМЖ в "недружественную страну". Или, пусть продавец честный человек, но он может умереть. Тогда покупатель зависает минимум на полгода, до вступления наследников в наследство. А захотят ли потом наследники продать ему квартиру, и по какой цене - большой вопрос.

Несмотря на очевидные риски для покупателя, данная схема покупки залоговой квартиры часто используется. Важно знать, что можно по-другому. Оформляется 2 аккредитива, получателем является продавец. По аккредитиву, где будет сумма долга, продавец в день сделки пишет распоряжение банку, чтобы данная сумма, как только она поступит на счёт, была автоматически перечислена банку как погашение ипотеки ("заявление на трансферацию"). Вторая сумма - это то, что продавец получит себе. В день сделки сразу же оформляется договор купли-продажи и подаётся на государственную регистрацию. Сначала покупатель получает квартиру с обременением, но после того, как банк перечислит себе сумму долга, ипотека погасится, и обременение снимется. Такую схему применяет ряд банков.

Есть и другие схемы, особенно если у покупателя тоже ипотека. Покупка квартиры "из-под залога" - дело непростое, делать это без хорошего риэлтора может себе позволить только юридически грамотный и опытный покупатель. 

Что касается конкретной истории, чем она закончилась? Может быть, продавец договорился с бывшей женой, и  покупатель не пострадал? Честно сказать, я не знаю. Риэлтор в чате об этом пока не рассказала.  

2008 или 2009 год, Московская область, город Истра. В 5-6 утра выстраивается очередь перед отделением Росреестра, это прямо у железнодорожной станции. На день 80 талонов. Кому не хватит - тот не сегодня. Народ нервничает. Какой-то человек имеет листочек, где записано, у кого какая очередь. Раз в час перекличка. Кто не ответил, того вычёркивают.

В 8.00 открываются двери. Охранник Леонард, хороший дядька (называющий государственных регистраторов по именам, типа, "Кто сегодня консультирует?" "Катюха!")... Так вот, Леонард запускает посетителей, группами по 5-6 человек, в предбанник к кабинету начальника. Доходит очередь. В центре сидит начальник Истринского Росреестра, крупный лысый мужик, бывший танкист, Коханенко, локти широко на столе. Рядом Ольга Полякова, его зам, такая же жёсткая, волосы зачёсаны назад. 

"Что у Вас?" - спрашивает она громовым голосом. "Договор купли-продажи земельного участка" - блею я в ответ, и протягиваю ДКП. Рядом со мной, сжавшись, стоят продавец и покупатели. Полякова бросает мимолётный взгляд на ДКП и возвещает: "земля, физики".

"К Василькиной, 9.45" - моментально, по военному реагирует Коханенко, и даёт Поляковой талон, а она передаёт нам.

"А можно попозже, на 11 ?"- блею я - "нам ещё в банк".

"Нельзя!" - возвещает Полякова. "Берёте талон?" 

"Да". 

"Следующий!"

Следующие входят, а мы выходим, бегом к машинам - успеть доехать до банка "Возрождение" - сделать закладку денег в сейф - и вернуться до 9.45. Успели!

"Как у вас тут всё интересно устроено!" - сказали покупатели.
"Угу", - согласился я.

Пару лет спустя в этом отделении стало значительно скучнее. И Леонард уволился, и появился автомат, выдающий талончики на приём. Как везде. 

Вряд ли распределяющий компьютер получает столько удовольствия от процесса, сколько получал в 2008-2009 годах начальник Истринского Росреестра.

На дежурстве взял заявку, трёхкомнатная квартира, свободная продажа, свежее наследство на брата и сестру. Вскоре нашлись покупатели, были готовы купить, но для этого им надо было продать однушку. Своего риэлтора у них не было, мы предложили взять в работу, они согласились. Продавать однушку проще, чем трёшку, нашёлся покупатель с «живыми деньгами», стали готовиться к сделке.

И вот, момент настал, все стороны собрались, и тут выясняется. Наши клиенты-продавцы готовы продать трёшку только с занижением стоимости в договоре, иначе большой налог. А наши клиенты-покупатели (собственники однушки) не согласны категорически. А платить дороже, чтобы компенсировать налоги продавцам – тоже не хотят.

Это сейчас я согласен с покупателями целиком и полностью. А в то время сделки с занижением проводились очень часто. И я недоумевал, что они отказываются, ведь у них будет расписка от продавцов на дополнительную сумму. Но покупатели были непреклонны.

Что ж, сделка развалилась. КОНФУЗЪ! Потеря лица!

Хуже всего, когда сделка разваливается не из-за безумных собственников, или неадекватных контр-агентов. 

А из-за тебя самого!

Вы можете спросить, как же так вышло, что этот вопрос всплыл только на сделке, а не на этапе предварительных договоров? И его прозевал не только агент, но и юридическая служба агентства? На этот вопрос у меня нет ответа! 

Но помню, что после этого случая я стал писать чек-лист, то есть список вопросов, который обязательно должен обсуждаться, и фиксироваться в предварительных договорах, в самом начале работы.

Несмотря на конфузъ, у этой истории – хеппи-энд. Все клиенты остались с нами. Мы расцепили эти сделки, и сделали их обе. Трёшку выставили в рекламу, и на неё очень быстро, буквально волшебным образом, пришёл покупатель с «живыми деньгами». А продавцам однушки нашли другую трёшку – свободную продажу, с полной суммой в договоре, и расположенную ещё лучше, чем первая. Более того, через несколько лет эти принципиальные клиенты обратились ко мне повторно, с другой задачей по недвижимости. 

Что касается занижения. Сегодня я его не порекомендую ни продавцу, ни покупателю.

Сегодня я отношусь к нему так:

Занижение – зло.
Занижение с перечислением второй суммы по безналу – глупость.
А занижение ниже суммы кредита – безумие!