Риэлтор (Москва и Подмосковье) 8-919-777-40-33
Риэлтор (Москва и Подмосковье)
8-919-777-40-33
Внимательно. Спокойно. Надёжно. Честно. Более 20 лет практики.
Внимательно. Спокойно.
Надёжно. Честно.
Более 20 лет практики.
Риэлтор (Москва и Подмосковье) 8-919-777-40-33
Риэлтор (Москва и Подмосковье)
8-919-777-40-33
Внимательно. Спокойно. Надёжно. Честно. Более 20 лет практики.
Внимательно. Спокойно.
Надёжно. Честно.
Более 20 лет практики.
И на каждом этапе может встретиться ветер, шторм и подводные камни.
На этой странице обсуждаем основные этапы сделки. Один из важнейших этапов - проверка квартиры при покупке - вынесен на следующую страницу: "Факторы риска".
Сайт адаптирован и к мобильным устройствам, но удобнее читать на компьютере, из-за большого количества текста в раскрывающихся секциях.
Эксклюзив, или "эксклюзивный договор" - это когда клиент работает только с одним риэлтором, а не со многими. На московском рынке 90 процентов объявлений - эксклюзивы (среди квартир, которые продаются с помощью риэлторов).
Иногда продавец думает, что если риэлторов много, то и продажа квартиры будет успешнее: "пусть они шевелятся!"
Результат оказывается противоположным."Шевелиться" как раз и не хочется, ради таких квартир (в частности, вкладывать деньги в рекламу). Если риэлтор по этой квартире - пятый, или десятый, то и квартира будет у него - в пятом или десятом приоритете. Он вывесит эту квартиру в бесплатных объявлениях, чисто на всякий случай, а все свои силы направит на эксклюзивы.
Либо, быть пятым или десятым риэлтором по квартире соглашаются новички, цепляющиеся за любую работу. Но тут уже вопрос, а хорошо ли они защитят интересы клиента на самой сделке. Дальше может развернуться ещё один сценарий. Видя, что риэлторов много, а квартира не продаётся, хозяин решает также дать объявление и сам! Иногда с ценой, которая немного ниже - примерно на размер риэлторской комиссии. В результате, если покупатель придёт в этот момент, то все риэлторы окажутся "в пролёте". А продавец на сделке - без защитника своих интересов (тогда зачем он вообще к риэлторам обращался?)
Это, безусловно, возможно. Есть достаточное количество людей, которые всё смогут сами.
Особенно - если это простая сделка, например, простая продажа свободной квартиры одному покупателю.
А если покупатель пришёл не со свободными деньгами, а с цепочкой квартир?
(О "цепочках" будет сказано дальше).
А если покупка? Тогда уже сложнее, ведь необходима проверка квартиры и продавца.
А если обмен одной квартиры на другую? Обмен с ипотекой? Разъезд? Разъезд с опекой? Съезд из двух квартир в большую площадь?
Можно и это. Но процент людей, которые в Москве готовы сделать всё это без риэлтора - невелик. Слишком много нюансов.
Если продаёте недвижимость сами, будьте готовы вот к какому сценарию. Вы публикуете объявление, и к Вам на просмотр квартиры начинают косяками ходить риэлторы!
У них нет клиента-покупателя - они просто ищут работу. Но некоторые будут говорить, что покупатель есть! Просто не смог сегодня подойти - уехал в командировку, на ночной смене, и так далее.
Они сделают фото квартиры, а потом выложат её в рекламу. Обычно - не спрашивая Вас. Иногда по той же цене, что и Вы. На Ваш вопрос - а где же теперь Ваш покупатель? Ответят: он выбрал другую квартиру. На ваш вопрос: а как вы заработаете, если поставили ту же цену? Ответят: не беспокойтесь, мне заплатит покупатель. Это неправда. Покупатель заплатит, только если риэлтор ищет квартиру для него. Если же риэлтор выставил Вашу квартиру в рекламу - платить будете Вы. И комиссия риэлтора "затеряется" где-то в сумме торга за квартиру. Реально их цель - взять Вас "на договор", или наудачу попробовать продать Вашу квартиру без договора. При этом, если Вы поставили завышенную цену, поток риэлторов может сбить с толку: Вам будет казаться, что интерес к квартире есть, цена нормальная. На этом можно потерять время. Повторюсь, я не говорю, что без риэлтора нельзя. Можно. Просто есть подводные камни, которые надо знать.
И вот настал долгожданный момент - нашёлся покупатель на Вашу квартиру, либо Вы нашли квартиру Вашей мечты, которую готовы купить. Важный этап - покупатель вносит продавцу предоплату, с подписанием соответствующего договора. Иногда говорят, "внести залог", но это неграмотно. Грамотно - аванс, задаток или просто предоплата. А ещё есть очень хороший вариант - "обеспечительный платёж"
Это очень важный договор! В нём прописываются все детали предстоящей сделки. Иногда договориться по деталям - не получается (риэлтор приходит к начальнику отдела и говорит: "нет, мы не внесли аванс") - и хорошо, если на этой стадии! А не через месяц, перед самой сделкой.
Составление грамотного договора предоплаты - важная часть риэлторской работы. Если же Вы нашли квартиру, которую продаёт Агентство недвижимости, то тип договора будет жёстко определён юристами этого агентства (и он будет максимально защищать не Вас, а само агентство). В этом случае Вы, или Ваш риэлтор, должны будете разобраться, что в предложенном договоре приемлемо, а что нужно изменить.
Самый надёжный вариант - это задаток. При задатке обязанности обеих сторон закрепляются деньгами. Сам термин прописан в статьях 380 и 381 Гражданского Кодекса РФ, и там чётко сказано, что если какая-либо из сторон необоснованно откажется от сделки - она "попадёт на деньги". То есть, если отказывается покупатель - сумма задатка остаётся у продавца, если же отказывается продавец - он обязан вернуть покупателю удвоенную сумму задатка.
Но не всегда задаток возможен. Например, продажа "с альтернативой", когда продавец не просто продаёт квартиру, а должен купить себе другую взамен. А вдруг он не найдёт то, что ему понравится, в нужные сроки? Поэтому он принимает не задаток, а аванс. Тогда, в случае чего, он отдаёт покупателю просто сумму аванса, в однократном размере.
Вроде бы, аванс удобен продавцу - но, оказывается, нет. Согласно закону, аванс - возвратен, то есть, покупатель имеет право требовать его назад, даже если откажется от сделки. Тогда зачем его вносить? Хороший вопрос.
Юристы, обслуживающие риэлторов, ищут способы написать то же самое другими терминами. Например "Договор о предоплате". Или, в договор аванса включить дополнительный пункт со статьёй 421 ГК РФ "Свобода договора", и там прописать, что при отказе покупателя - аванс остаётся у продавца. Я часто использую, вместо "аванса", ещё один термин - "обеспечительный платёж". В нём нет проблемы возвратности.
Есть и ещё один вариант, иногда используемый: "Предварительный договор купли-продажи", но у него свои нюансы.
Срок договора аванса (задатка) может быть любым. По московским традициям, если квартира "альтернативная", обычно аванс вносится на месяц (если через месяц продавец не смог найти себе новую квартиру, покупатель забирает аванс). Иногда покупатель бывает готов внести аванс и на 2 месяца, и даже больше - но это бывает редко.
Если квартира свободная, срок аванса или задатка может быть и 5-10 дней - время, необходимое покупателю для проверки квартиры. Или тот же месяц, если у покупателя долгая ипотека, или есть другие особенности.
Сумма аванса в Москве обычно составляет 30-50 тысяч рублей, иногда бывает больше (например, в сегменте элитной недвижимости), либо меньше (некоторые агентства недвижимости бывают принципиально не готовы вносить больше, чем 15-20 тысяч).
Почему неграмотно говорить "залог"? Потому что это - вообще о другом!
Право залога - это ограничение права собственности. Например, "квартира в залоге у банка": человек может пользоваться квартирой, купленной в ипотеку, но не может её продать без согласия банка - пока не выплатит сумму кредита.
Сами нотариусы, конечно, скажут, что нотариальная сделка надёжнее. (Это их заработок.)
Тем не менее, примерно 80 процентов сделок в Москве заключается в ППФ ("простой письменной форме") - то есть, без нотариуса.
Договор ренты. Договор уступки с переводом долга. Договор, по которому отчуждается не целая квартира, а доля в праве собственности.
Договор, когда недвижимость продаёт несовершеннолетний (тут, кроме нотариуса, понадобится ещё разрешение органов опеки).
С 13 января 2025 года законодатель установил обязательную нотариальную форму для ЛЮБОГО договора дарения между физическими лицами.
В недавней истории был период (2016-2019 г.г.), когда ещё один тип сделок был возможен только с нотариусом: когда квартира продавалась целиком, но имела нескольких собственников - в долях. Это была типичная "навязанная услуга", которая обходилась москвичам примерно в 25 тысяч рублей. И фактор времени: подготовка нотариальной сделки обычно требует дополнительно от 2 до 7 рабочих дней.
К большому удивлению и радости специалистов, законодатель отменил эту норму с 31.07.2019 года (внесение изменений в Ст.42 закона 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). И теперь такие сделки можно заключать в ППФ ("простой письменной форме").
Конечно, помимо удостоверения договора купли-продажи, есть ещё целый ряд нотариальных действий, некоторые их которых иногда необходимы для сделки (доверенность, согласие супруга), а некоторые полезны для покупателя (обязательство выписаться, заявление о наследниках, и др.)
Иногда можно рекомендовать клиенту выбрать нотариальную форму и заплатить нотариусу, даже если закон не предписывает этого. Типичный пример: продавец - весьма пожилой человек, или просто вызывает сомнения. Нотариус сделает запрос, не лишён ли продавец дееспособности по суду, и напишет фразу в договоре "личность продавца установлена, дееспособность проверена".
То есть, нотариус является, как бы, дополнительным свидетелем того, что продавец понимал значение своих действий при продаже квартиры.
Впрочем, более интересным может оказаться вариант пригласить на сделку сертифицированного врача-психиатра, чтобы он написал заключение, что продавец в момент сделки понимал значение своих действий. В Москве стоимость выезда врача на сделку составляет 12-20 тыс рублей, что может оказаться дешевле нотариальной пошлины, и не менее надёжно.
Делать сделку у нотариуса удобно, если продажа проходит по доверенности, оформленной у российского нотариуса или консула РФ в другой стране. Нотариус, удостоверяющий куплю-продажу, может оперативно проверить, не отменена ли доверенность. В идеале - делать сделку у того же нотариуса, который заверял доверенность). Впрочем, сейчас есть возможность проверять актуальность доверенности и в открытых источниках.
Иногда пойти на дополнительные нотариальные расходы бывает удобно из-за услуги "государственная регистрация от нотариуса за один день". Но нужно быть внимательным, потому что в некоторые периоды, из-за проблем с базами Росреестра, этот срок не выдерживается и затягивается на несколько дней. И, опять же, сейчас есть и другие способы однодневной регистрации.
Есть две разных тарифных сетки. Если нотариальное удостоверение обязательно, то в Москве цена (тариф плюс оплата "за работу правового и технического характера") составляет примерно 25-30 тыс. рублей (немного различается в разные годы).
Если же удостоверяется договор, где участие нотариуса не обязательно, там другая тарифная сетка, и цена будет возрастать с возрастанием цены квартиры (для недорогих Московских квартир выходит сумма, близкая к тем же 30 тыс. рублей)
Если же клиент дополнительно поручает нотариусу зарегистрировать сделку в Росреестре (более грамотно: быть представителем по вопросу регистрации в Росреестре права/перехода права), то это нотариус сделает бесплатно.
Если есть сомнения в продавце - наверное, да (см. выше).
Но главный вопрос такой: отвечает ли нотариус своим имуществом, если впоследствии сделку признают недействительной.
В теории - отвечает. А на практике всё сложнее. По информации от адвокатов (которые ходят в суды по недействительным сделкам) - добиться взыскания денег с нотариуса очень трудно. Кроме того, многие нотариусы всё своё имущество оформляют не на себя, а на родственников.
Есть такие, которые говорят клиентам: "мой договор типовой, я в нём ничего менять не буду". А риэлторов выгоняют из кабинета.
Есть такие, в конторе которых можно провести полдня, или целый день.
Есть нотариусы, которые делают совершенно дикие вещи.
Есть нотариус в Москве, у которой в конторе живёт кот, он гуляет всюду и лежит на папках с документами, только что хвостом печати на доверенности не ставит) И, не дай Бог посетитель попросит убрать кота.
И есть нотариусы грамотные, адекватные, клиенто-ориентированные, работающие быстро, умеющие учесть в договоре пожелания сторон. Хороший риэлтор имеет контакты нескольких адекватных нотариусов.
В "дикие 90-ые", когда собственность на недвижимость только появилась, расчёты между сторонами были просты: покупатель отдавал продавцу деньги на сделке (при подписании договора купли-продажи).
Это было приемлемо, если срок государственной регистрации был 1 день, но когда он 7, или 14, или 30 дней (а бывало по-всякому), для покупателя есть явные риски. Мало ли, что за этот срок сделает продавец? Напишет в Росреестр заявление, чтобы сделку не регистрировали (он передумал), заберёт деньги и улетит жить на Кипр. А покупатель - без квартиры и без денег. В регионах, несмотря на эти явные риски, до сих пор много сделок проходит так!
Уже в середине 1990-х в Москве утвердилась система с сейфовыми ячейками.
А в последнее время большинство сделок проходит безналичным расчётом - расчёт наличными уходит в прошлое.
Арендуется сейф в банке, подписывается трёхсторонний договор (продавец - покупатель - банк). Согласно договору, продавец сможет забрать из сейфа деньги, заложенные покупателем, когда предоставит в банк документ, что право собственности перешло к покупателю (иногда бывают нужны дополнительные документы).
Если же в указанный срок продавец не забрал деньги (значит, сделка не была зарегистрирована), то доступ к сейфу открывается на 3 дня для покупателя, чтобы он забрал деньги назад.
Схема надёжная, интересы обеих сторон хорошо защищены. Кроме того, по опыту ситуаций с отзывом лицензий у банков, деньги в сейфах оставались целыми, в то время как безналичные деньги на счетах - пропадали.
Но, иногда пропадают деньги в сейфах в депозитариях, не являющихся банками (пример в январе 2025 г. в Сочи).
Московские риэлторы для расчётов через сейфы больше всего любят пользоваться офисами "Фора-банка" - потому что он наилучшим образом "заточен" под сделки с недвижимостью, имеет адекватные тарифы и грамотный персонал. Кроме того, в офисах "Форы" есть своя служба регистрации и часто есть нотариус. Сделки в "Форе" чаще всего проходят чётко, быстро, без задержек.
(Впрочем сейчас, в 2025 году, нужно сказать не "любят", а "любили". В связи с переходом на безнал, большинство сделок проходит в Сбере.)
О проверке купюр. Так как это наличка, то подлинность денег надо проверять. В "правильных" банках тариф на проверку составляет 0,1% от суммы (платит продавец) (в последнее время иногда даже 0,05%), в других банках бывает и 0,3%. Иногда продавец хочет сэкономить, и утром перед сделкой едет с покупателем в его банк, и смотрит, как покупатель получает наличку в кассе. А потом следит, чтобы именно эти деньги были заложены в сейф на сделке.
Схема, аналогичная банковскому сейфу, только для безналичных расчётов, называется "аккредитив". А точнее: "покрытый безотзывный аккредитив". Деньги покупателя перечисляются на (специально открытый) промежуточный счёт и резервируются там, покупатель не может их забрать. После государственной регистрации (права собственности покупателя на квартиру), продавец приносит в банк соответствующие документы "для раскрытия аккредитива". После их проверки банком, деньги перечисляются на счёт продавца.
Если же регистрация не произошла в оговоренный срок, деньги переводятся обратно на исходный счёт покупателя.
Все существенные этапы (открытие аккредитива, раскрытие аккредитива) сопровождаются сообщениями на мобильные телефоны продавца и покупателя.
Важное удобство: счета продавца и покупателя могут быть в разных банках!
Ранее для "исполнения аккредитива" ("раскрытия аккредитива"), то есть, для перечисления денег продавцу, надо было принести документы (после государственной регистрации) в банк лично. Теперь это обычно можно сделать по электронной почте.
Новый вид аккредитива, очень удобный в альтернативных сделках.
Пример: Иванов покупает двушку у Петрова за 15 млн.р., Петров покупает однушку у Сидорова за 11 млн.руб., и берёт себе 4 млн.доплаты. Сделки проходят одновременно.
В банке Иванов открывает безотзывный аккредитив на имя Петрова на 15 млн. руб., а Петров пишет безотзывное заявление "на трансферацию" на перевод 11 млн. руб. на имя Сидорова.
Условием исполнения аккредитивов является: переход права на двушку на имя Иванова, и переход права на однушку на имя Петрова.
Сидоров и Петров получат свои деньги практически одновременно. И да, счёт у Сидорова может быть в другом банке.
Считаю, аккредитив с трансферацией - лучший механизм для безналичных расчётов при альтернативных сделках.
На сегодня (февраль 2025г.) он применяется только в Сбере, при этом трансферация на трансферацию невозможна. То есть, если в цепочке 3 квартиры и более, может и не получиться.
СБР - "Система безопасных расчётов". Введена сначала в Сбербанке, теперь есть и в других банках. Всё похоже на аккредитив, но между продавцом и покупателем есть посредник: "номинальный счёт" специально созданного юрлица. В Сбере это ООО "Домклик" (предыдущее название - "Центр недвижимости от Сбербанка" - ООО "ЦНС"). Хотя данное юрлицо и не является банком, трудно предположить, что оно обанкротится.
Большинство сделок с ипотекой Сбера проходит через СБР в сочетании с ЭР (электронной регистрацией). Удобство для продавца состоит в том, что не надо приносить в банк документы, подтверждающие переход права на квартиру к покупателю. Сведения из Росреестра поступят в банк автоматически, и деньги сразу же будут отправлены на счёт продавца. И, конечно, когда деньги поступят, он получит уведомление об этом в своём телефоне.
Однако, электронная регистрация имеет и минусы, всё надо взвешивать.
Плюсы безнала.
Главное: примерно с 2022 года появился тренд в сообществах риэлторов, юристов, адвокатов и судей, что именно безналичная оплата является доказательством статуса "добросовестного приобретателя". Стопроцентное доказательство уплаты денег продавцу. И, хотя на этот счёт есть различные мнения, риэлторы стараются рекомендовать клиентам безнал, если нет необходимости сделать иначе.
Другие плюсы:
Нет необходимости проверки подлинности купюр. Нет необходимости решать с ключом от сейфа (у кого хранится, как передаётся). Есть платёжный документ - можно не писать расписку, хотя иногда лучше написать.
Ещё один интересный плюс: как только банк раскрыл аккредитив по документам от продавца, покупатель узнаёт об этом через СМС на телефон. Если покупатель подозревает, что продавец предоставил фальшивые документы (а право собственности покупателя ещё не зарегистрировано...) То у покупателя есть некоторое время (от нескольких часов до пары суток), чтобы заблокировать получение денег продавцом. Чего он не смог бы сделать при работе с наличкой в сейфе.
Подобный случай обсуждается в истории "Подозрительные бабушки", которая размещена в разделе "Истории (риэлторские байки)".
Важный момент: если одна из сторон сделки является валютным нерезидентом (не имеет гражданства РФ), сделки должны проходить только безналично! Иначе возможны чудовищные штрафы в сумме цены квартиры!
Минусы безнала.
Первый - риск отзыва лицензии у банка (поэтому, если и выбирать расчёты через аккредитив, то через надёжный банк).
Второй: небольшая задержка по срокам. После "раскрытия аккредитива" (то есть, после предоставления необходимых документов) деньги поступят на счёт продавца в срок, официально, до 5 дней (обычно в течение суток, но иногда приходилось ждать 3-4 дня). При расчётах наличными через сейф деньги можно изъять сразу же после предоставления необходимых документов.
Ещё нюансы.
1) Предпочесть наличку может хотеть продавец, имеющий исполнительные производства от судебных приставов (ведь со счёта деньги спишутся автоматом, как только попадут туда). Но здесь уже вопрос, а нет ли у такого продавца признаков банкротства.
2) Только наличкой просят рассчитаться продавцы, занижающие цену недвижимости в договоре купли-продажи (что и является правонарушением, и несёт риски для продавца и покупателя).
4) Долгое время сделки с "цепочками квартир" шли только через наличку и сейфы, но за последние 2-3 года банки внедрили и в эту сферу безналичные расчёты. Но, здесь есть нюансы, обсуждаемые ниже, в разделе про "альтернативные цепочки".
После подписания ДКП (договора купли-продажи) нужно сдать его на государственную регистрацию.
Здесь тоже довольно много вариантов.
Можно самостоятельно сдавать документы в МФЦ (Центр госуслуг "Мои документы"), и там же получать после регистрации.
Можно поручить этот процесс специальной фирме ("регистраторам").
И можно выбрать "электронную регистрацию", которая бывает нескольких видов: от нотариуса, от Сбербанка, от ЦИАНа, и др.
Этот недорого (оплата только госпошлины - правда с 2025 года её увеличили: 4000 р. за квартиру, если цена не более 20 млн.р.), но иногда затратно по времени. В МФЦ можно потратить от получаса до нескольких часов (хотя, по состоянию на 2023-2025 гг. в Москве всё в целом неплохо). После регистрации - снова в МФЦ - получать документы. Спрогнозировать сроки регистрации можно только приблизительно. Обычно этодольше, чем во всех иных способах. О готовности документов можно узнавать по телефону, но иногда трудно дозвониться.
Впрочем, с 2025 года можно заказать однодневную регистрацию, оплатив двойную госпошлину. У нас в январе 2025 было так: сделка в субботу, Росреестр принял документы из МФЦ и поставил плановую дату на понедельник, потом перенёс на вторник, во вторник зарегистрировал, в среду документы можно было получать в МФЦ. Получилось не 1 день, но и не 7-9 дней, как иногда бывает.
И ещё: документы попадают к случайному государственному регистратору. Если в пакете документов есть какие-то ошибки или неоднозначности, можно получить приостановку или отказ регистрации.
Это специальные фирмы, которые за 10-15 тыс. рублей (иногда дешевле, иногда дороже), по нотариальной доверенности, сами сдают документы на гос.регистрацию, после регистрации получают их, но главное - обеспечивают надёжность, то есть гарантированную гос. регистрацию в чёткие сроки. Если в пакете документов будет обнаружена ошибка, продавец и покупатель получат не отказ в регистрации, а телефонный звонок, с указанием, что надо исправить - в результате не будет никаких задержек.
Кроме того, через "регистраторов" риэлтор может оперативно, одним телефонным звонком, узнавать, хватает ли документов для гос. регистрации сложной сделки, где есть нюансы.
Очень ценны "регистраторы" в сделках с цепочками квартир. Если человек продаёт одну квартиру и одновременно покупает другую, и по каким-то причинам регистрация покупки становится невозможной - то "регистраторы" оперативно приостановят и регистрацию продажи. Чтобы не получилось так, что человек свою квартиру продал, а новую не купил (при работе через МФЦ такой неприятный казус вполне возможен). Очевидно, при стоимости квартир в 10 или 15 миллионов рублей, сумма в 10-15 тысяч рублей - не такая уж большая цена за надёжность.
Итак, фирмы-"регистраторы" - это партнёры риэлторов, важные участники сделок с недвижимостью - особенно для сложных сделок, и у многих риэлторов есть такие партнёры, доказавшие свою надёжность многолетней практикой.
Однако, цифровизация берёт своё. За последние 2-3 года, из-за резкого возрастания процента сделок с электронной регистрацией, услуги регистраторов стали менее востребованы.
Эта нотариальная услуга бесплатна, и не требует оформлять доверенность, но ей можно воспользоваться, только если договор купли-продажи удостоверял нотариус. Забирать готовые документы нужно у того же нотариуса. Официально регистрация должна занимать 1 рабочий день, реальные сроки в разные периоды составляли от 1 до 3-5-7 дней. Особенно "славится" задержками Московская область, но бывало и в Москве.
Получив электронное письмо о государственной регистрации из Росреестра, нотариус делает ксерокопию и ставит удостоверительную надпись "о тождественности бумажного документа электронному документу". Таким образом, у продавца и покупателя оказываются документы с синей печатью, но не Росреестра, а нотариуса.
Попадание пакета документов к случайному регистратору - неизбежный минус. Мой клиент продавал квартиру и покупал новую, оба договора шли с электронной регистрацией через нотариуса. Продажа квартиры была зарегистрирована через 2 дня, а покупка новой - только через 6 дней. Всё завершилось хорошо, но 4 дня клиент нервничал.
Особенно популярна в сделках с ипотекой Сбера.(есть и у других банков, и у некоторых застройщиков).Сбер всегда настаивает, чтобы клиент выбрал именно "электронную регистрацию" (и даже лишает скидки в 0,3%, если клиент отказывается!)
Для электронной регистрации нужна ЭЦП - электронная цифровая подпись, она оформляется прямо на ипотечной сделке обеими сторонами, через приложения "Домклик" и "Сбербанк-онлайн" на смартфоне (без смартфона такой способ невозможен). По цене "электронная регистрация Сбера" обычно стоит так же, как и услуги "регистраторов", но иногда дешевле.
Плюсы.
Никаких потерь времени, всё максимально удобно. Более того, если электронная регистрация комбинируется с расчётами через СБР ("номинальный счёт"), то процесс перечисления денег продавцу вообще происходит автоматически, без присутствия сторон!
Не требуется оформление нотариальных доверенностей.
Сроки: в последнее время электронная регистрация Сбера реально стала проходить быстро - иногда регистрируют даже вечером того же дня!
Возможна сделка, при которой продавец и покупатель физически находятся в разных городах.
Минусы.
Пакет документов попадает к случайному регистратору, в сложных случаях возможны придирки по мелочам и задержки по срокам.
Если продавец одновременно продаёт и покупает, нет удобного способа остановить регистрацию продажи, если регистрация покупки приостанавливается.
Ещё один минус: продавец и покупатель не получают никаких документов с синей печатью.
Но это можно исправить: обратиться в МФЦ, и там сделают копию зарегистрированного договора купли-продажи из Росреестра, и заверят синей печатью МФЦ.
И ещё один момент: оформленная ЭЦП - это риск махинаций (действий третьих лиц от имени человека). С точки зрения личной безопасности, разумно отменить ЭЦП сразу же после завершения сделки с ипотекой Сбера (но большинство продавцов и покупателей об этом забывают!)
Выводы.
Для простых сделок "электронная регистрация от Сбера" очень удобна, для сложных сделок (и сделок с цепочками квартир) надёжнее использовать "регистраторов".
ЦИАН - компания-лидер среди досок объявлений о продаже недвижимости (во всяком случае в Москве - лидер), запустила свою электронную регистрацию в 2021 году. Очевидно, для неё тоже необходима ЭЦП - электронная цифровая подпись - и оформляют её с помощью курьеров банка "Тинькофф". Да, именно с помощью курьеров. Потому что ЦИАН позиционирует возможность проведения сделки в любом месте, не только в офисе банка, но и в личном офисе продавца или покупателя, или на дому.
Продавец и покупатель физически могут находиться в разных городах. И даже в разных государствах!
В 2022 г. Фора-банк (наиболее удобный банк Москвы для сделок с недвижимостью) также стал проводить электронную регистрацию, причём в Форе она ещё и выгоднее других способов.
Банк ВТБ, Альфа-банк и другие - тоже делают электронную регистрацию.
И снова напомню, что разумно отменить ЭЦП после завершения сделки.
Исторически так сложилось, что в Москве "альтернативной продажей", или просто "альтернативой", называется квартира, которая продаётся не сама по себе ("свободная продажа"), а с одновременной покупкой новой квартиры для продавца.
(А в Санкт-Петербурге? Не знаю, как сейчас, но какое-то время назад там было другое название: "встречка". Это как "бордюр" и "поребрик", или "подъезд" и "парадная").
"Альтернатива" - явление чисто наше, в США и Западной Европе такого нет. Там обычно человек сначала покупает новое жильё (обычно с ипотечным кредитом), а потом продаёт старое. У нас сделать так - зачастую просто невозможно.
Собственник квартиры получает от покупателя аванс, обычно сроком на 1 месяц, и обещает за этот срок найти себе новую квартиру, после чего организуются одновременно обе сделки - по продаже и по покупке.
Если Вы хотите купить квартиру, и Вам понравилась "альтернативная", надо быть бдительным. "Альтернативы" не всегда складываются - продавец может месяцами искать новую квартиру, и так и не найти. Сколько времени будет потеряно, а если всё это происходит в период роста цен?
Кроме того, продавец может найти себе квартиру не свободную, а тоже альтернативную. Так образуются цепочки. Никто из риэлторов их не любит, но проводить такие сделки приходится. В моей практике была максимальная цепочка из 6 квартир, а у коллег бывало и 10, и больше.
Здесь нужны железные нервы. В любой момент может произойти "сюрприз": продавец или покупатель какой-нибудь квартиры из цепочки может взбрыкнуть - отказаться от сделки или выставить нереальные условия, или просто возникнет "форс-мажор" - и цепочка разваливается вся.
Примеры складывания сделок "с альтернативой" обсуждаются в историях "Банк ВТБ и московская полиция" и "Кто продаст быстрее" , которые размещены (или будут вскоре размещены) в разделе "Истории (риэлторские байки)" .
Конечно, если есть такая возможность, риэлтор рекомендует клиенту "разбить сделку" - сначала продать квартиру "как свободную", а потом купить новую "живыми деньгами". Иногда разбить можно, иногда - нет. Нельзя категорически, если идёт период роста цен. Нельзя, если клиент ищет квартиру с особыми параметрами, которая сегодня есть на рынке, а завтра - нет. Существуют и другие "нельзя", поэтому цепочек на московском рынке немало.
Сделка с цепочкой - технически сложная. Если это расчёты наличными, то: покупатель закладывает деньги в сейф, а вытаскивать их после регистрации (или получать на счёт) будет не продавец покупаемой квартиры, а продавец одной из следующих квартир, дальше по цепочке. Вся технология отработана, но важно грамотно прописывать в банковских договорах условия доступа ко всем сейфам (или условия аккредитивов). Разобраться в этой кухне без риэлтора - очень сложно. В качестве иллюстрации, в следующей секции приведены схемы денежных расчётов из реальных сделок с цепочками.
Государственную регистрацию "альтернатив" надёжнее проводить через "регистраторов" (этот вопрос обсуждался выше).
Безналичные расчёты (аккредитив или СБР) для альтернативных цепочек в широкую практику вошли сравнительно недавно - 2-3 года назад. В связи с этим, зачастую упускается один важный нюанс.
Предположим, Иванов покупает квартиру у Петрова, а Петров - дальше у Сидорова. В договоре купли-продажи написано, что Иванов обязан перечислить деньги Петрову. Но, по банковскому аккредитиву, деньги от Иванова идут Сидорову. Это криво, плохо, для всех участников сделки.
На мой взгляд, "золотым стандартом" в этом вопросе должен стать аккредитив с трансферацией (обсуждался выше на той странице), а если он невозможен - то подписание на сделке трёхстороннего (или многостороннего) "Соглашения о взаиморасчётах", где честно прописан весь путь денег, и добавлены нужные юридические термины. Я использую такое соглашение, разработанное юристами, и ряд коллег тоже используют.
Хотя, многие и не задумываются, что это важно.
В Фора-банке мне объяснили, почему они пока не вводят аккредитивы с трансферацией. Есть риски. Если у Петрова есть долги, на которые могут наложить взыскания судебные приставы (или такие долги образуются во время гос.регистрации), то эти долги будут списаны со счёта Петрова мгновенно, как только туда попадут. И Сидоров недополучит деньги.
Примеры схем расчётов для сделок с "цепочками квартир". (ФИО изменены).
(Кликните, чтобы рассмотреть)
В идеале для покупателя - выписка жильцов из продаваемой квартиры должна быть до сделки. Но это возможно не всегда.
Во-первых, при "альтернативе", когда выписка будет происходить в новую купленную квартиру.
Во-вторых, если покупатель хочет купить квартиру быстрее и не ждать, пока продавец выпишется.
Есть разные способы минимизации рисков, что продавец не выпишется - от нотариально заверенного обязательства до удерживания части денежной суммы под условие выписки
Особенно это важно, когда в квартире прописаны лица, не являющиеся собственниками - ведь они не подписывают основной договор купли-продажи.
Сейчас, при смене места жительства в пределах региона, нет необходимости отдельно выписываться и прописываться, Надо идти сразу по новому адресу, там поставят сразу два штампа - и о снятии с учёта по старому адресу, и о новой "прописке". И отошлют сведения по почте по старому адресу, что человек снят с учёта.
Сейчас также разрешено сняться с рег. учёта "в никуда"- например, если продавец квартиры взамен покупает новостройку, в которую сразу прописаться не получится. Неудобства "жить без прописки" есть, но они не очень велики. Но если продавец "в группе риска" (ребёнок, пожилой человек...), то покупателю лучше не соглашаться на такой вариант. Вдруг потом будет претензия, что человек остался без жилья? Лучше убедиться, что продавец прописался по новому адресу.
Сроки выписки или прописки. Стандартно в Москве, при подаче заявления в МФЦ (Центр госуслуг "Мои документы"), срок выписки или прописки составляет от 7 до 10 дней. Всё это время человек ходит без паспорта. И даже временное удостоверение с фотографией ему не дают! Говорят, идите в ОВД (а там тоже всё непросто).
Но есть способ не отдавать паспорт, о котором не все знают. Если у человека есть аккаунт на сайте Госуслуг, то можно заявление о регистрации по месту жительства написать онлайн, приложить сканы, далее будет согласована дата, человек подойдёт сразу в отделение ОВД, и в течение получаса получит штамп в паспорте.
Человек, зарегистрированный в квартире по месту жительства, но реально находящийся за рубежом, ИМЕЕТ право сняться с регистрационного учёта "в никуда" дистанционно. Для этого он должен оформить соответствующее заявление по образцу, заверить его у местного иностранного нотариуса (хотя, гораздо лучше - у российского консула), и доставить это заявление в территориальный отдел внутренних дел ("паспортный стол") по адресу квартиры. Желательно, чтобы была удостоверена доверенность на человека, который понесёт заявление в ОВД. Не всегда дело идёт гладко, но по закону органы ОВД обязаны удовлетворить заявление.
А вот зарегистрироваться по новому месту жительства дистанционно (или по доверенности) НЕЛЬЗЯ. Логика такая: если он здесь по месту жительства, пусть приходит лично.
Сейчас приблизительно половина сделок с недвижимостью совершается с использованием ипотеки. Некоторые аспекты этой темы освещены на отдельной странице "Ипотека".
(Если ссылки на страницу ещё нет, значит страница в процессе разработки)
Это важный этап при сделках с недвижимостью. Информация по налогам объёмная и непростая, она вынесена на отдельную страницу: "Налогообложение в сделках с недвижимостью".