Риэлтор (Москва и Подмосковье) 8-919-777-40-33
Риэлтор (Москва и Подмосковье)
8-919-777-40-33
Внимательно. Спокойно. Надёжно. Честно. Более 20 лет практики.
Внимательно. Спокойно.
Надёжно. Честно.
Более 20 лет практики.
Риэлтор (Москва и Подмосковье) 8-919-777-40-33
Риэлтор (Москва и Подмосковье)
8-919-777-40-33
Внимательно. Спокойно. Надёжно. Честно. Более 20 лет практики.
Внимательно. Спокойно.
Надёжно. Честно.
Более 20 лет практики.
Это минимизация рисков клиента.
Риски есть и при продаже - связанные с денежными расчётами, а также с налогами.
Но основные риски несут покупатели. В настоящее время ни государство (в лице Росреестра), ни нотариусы, по факту, не отвечают за юридическую чистоту недвижимости. А поводов, по которым квартира (или её доля) может быть впоследствии изъята у покупателей, немало.
На одной чаше весов - преимущества квартиры, на другой - риски.
В крупных агентствах недвижимости Москвы проверкой юридической чистоты квартир занимаются "службы безопасности". Частные же риэлторы, и риэлторы мелких агентств, обычно обращаются по прямым связям к людям, помогающим получить нужную информацию, либо в специальные фирмы, занимающиеся проверкой.
Почему "минимизация", а не полное устранение рисков? Самый простой пример - наследство. Полностью устранить риск, что явится иной наследник и начнёт судебные разбирательства - невозможно. Но долг риэлтора - честно информировать клиента обо всех рисках, чтобы клиент сам принял решение, совершать сделку или отказаться.
На этой странице рассматриваем основные факторы риска, требующие внимания.
Ставлю этот риск на одно из первых место, он сейчас достаточно опасен (хотя, после Верховного Суда по делу Долиной всё стало лучше).
Речь о случаях, когда пожилые люди (хотя, иногда и не очень пожилые) продают квартиру, отдают деньги мошенникам (или говорят, что отдали мошенникам), а потом идут в суд и требуют квартиру назад. Дело Ларисы Долиной - самый "медийный" пример, но далеко не самый первый.
Название же "Бабушки-007" появилось в риэлторском сообществе из-за того, что часто такие продавцы при продаже считают, что продают квартиру "фиктивно", чтобы помочь неким спецслужбам "поймать мошенников".
К сожалению, судебная практика сейчас часто складывается не в пользу покупателя: суды часто возвращают квартиру продавцу, а вот вернуть деньги покупателю не может ни суд, ни продавец.
С 1 марта 2023 года закрыт свободный доступ к сведениям о собственниках объектов недвижимости - физических лицах. Что это означает?
Если ранее любой покупатель мог перед покупкой заказать выписку из ЕГРН по квартире (чтобы убедиться, что продавец является актуальным собственником)... То с 1 марта 2023 г. в такой выписке будет написана безликая фраза "собственник: физическое лицо".
Как же тогда проверять квартиру?
Основные варианты получения выписки, в которой ЕСТЬ информация о собственнике:
1) попросить собственника, чтобы он САМ заказал такую выписку (в бумажном виде, либо в электронном виде, с возможностью проверки по QR-коду либо с файлом проверки электронной подписи типа sig);
2) попросить нотариуса заказать выписку - а для этого показать нотариусу договор аванса с собственником о намерении купить эту квартиру (будет ли нотариус заказывать выписку, если не пообещать ему нотариальную сделку? тут всё индивидуально).
По закону о приватизации, собственниками квартиры должны стать все прописанные в ней (либо, кто-то из прописанных может отказаться). Здесь есть 2 фактора риска.
Во-первых, дети. Был период (1992-1994 годы), когда прописанные дети не включались в число собственников, потом закон изменили, и теперь гражданин РФ имеет право участвовать в приватизации дважды: до 18 лет и после 18 лет. Если же в 1992-1994 году его не включили в число собственников при приватизации квартиры, он имеет право подать в суд и выделить свою долю.
Кроме того, если ребёнок был выписан незадолго до приватизации - это тоже фактор риска, ведь он может утверждать, что это сделали намеренно, и лишили его доли собственности.
Во-вторых, "отказники" - те жители квартиры, которые отказались от участия в приватизации. По законам РФ, они сохраняют право пользования квартирой! Если собственник продаст квартиру, а пользователь не выпишется и не выедет из неё, покупатель получит в квартире законного жильца - чужого человека! Поэтому, необходимо тщательно выявлять "отказников", и если они всё ещё прописаны в квартире, требовать выписаться, или брать нотариально заверенные заявления об отказе от права пользования с обязательством выписаться.
В армию, места заключения, и т.д. После возвращения, они имеют право прописаться вновь. А если они были выписаны незадолго до приватизации квартиры, то имеют право ещё и на долю в праве собственности.
Обнаружить временно выписанных (как и детей, и "отказников" от приватизации) можно с помощью архивной (или расширенной) выписки из домовой книги. По идее, её должны давать в МФЦ (центре Госуслуг "Мои документы"). Однако, если квартира меняла собственников, то нынешнему собственнику обычно дают выписку только за годы его владения (мотивируя это конфиденциальностью жизни предыдущих хозяев). В этом случае риэлтор покупателя заказывает архивную выписку по своим каналам.
Редко, но бывает. Иногда продавец состоит на учёте в наркологическом диспансере (НД) или в психоневрологическом (ПНД). Сделки с такими продавцами возможны, при этом на сделку приглашается врач-психиатр, с соответствующими сертификатами, который беседует с продавцом и выдаёт заключение, что продавец понимает значение своих действий. Квартира с таким продавцом обычно продаётся со скидкой.
Сегодня на московском рынке уже стало правилом хорошего тона требовать от продавца справки из ПНД и НД. Причём, они есть двух видов. Бесплатные - о том, что продавец не состоит там на учёте. И платные, с осмотром врача. И, хотя осмотр врача формальный, но справка важная, на всякий случай, как подтверждение добросовестного приобретателя.
Если же, по каким-либо причинам, продавец не может взять справки, риэлтор покупателя может проверить по своим каналам, состоит ли продавец на учёте в ПНД-НД .
Ещё более редкая ситуация - продавец, лишённый дееспособности по суду. Тут для сделки потребуется подпись того человека, которого суд назначил опекуном продавца. Если есть сомнения на эту тему, нужно делать нотариальную сделку - нотариус перед сделкой проверяет, не лишены ли стороны договора дееспособности. Но можно заказать такую проверку и без нотариуса.
Если Вы покупатель - надо десять раз подумать, прежде чем покупать квартиру по доверенности. Почему? Потому что есть риски!
Если Вы продавец, надо стараться всё организовать так, чтобы на сделке присутствовать лично. Почему? Потому что квартира, продающаяся по доверенности, теряет в цене.
Но иногда доверенность - это единственный выход, например, если продавец находится за рубежом и приехать не может физически.
Если договор купли-продажи подписывает не сам продавец, а доверенное лицо, есть два риска. К моменту сделки продавец мог уже отменить доверенность, а также он мог умереть. В обоих случаях доверенность становится ничтожной, и сделка - тоже.
Первый риск проверить проще(и то - если доверенность заверял не иностранный нотариус), второй - сложнее. Поэтому многие покупатели обходят такую квартиру стороной, и продавать её приходится дешевле.
Если покупатель хочет купить именно эту квартиру, для начала надо попробовать уговорить собственника приехать на сделку. Иногда цена вопроса - это авиабилет, и покупатель может его оплатить, ради надёжности (это немного, по сравнению с ценой квартиры).
Если, всё же, это невозможно, тогда, для минимизации рисков, необходимы следующие шаги:
Некоторые риски мошенничества остаются, поэтому окончательное решение принимает клиент.
Тот случай, когда "проверить юридическую чистоту квартиры на 100%"- невозможно. Тем не менее, наследные квартиры продаются и покупаются, и в 99% случаев всё бывает хорошо.
Потому что нельзя быть уверенным, что нет иных наследников
Даже если нет наследников по закону (той же очереди наследования, или более близкой), могло быть завещание. Которое мог заверить абсолютно любой нотариус. И наследник с этим завещанием может обратиться в суд.
По закону, с заявлением о принятии наследства необходимо обратиться к нотариусу в течении полугода после смерти наследодателя. Но суд может восстановить срок давности - если поверит, что новый наследник только что узнал о причитающейся ему недвижимости.
Во-первых, срок. Чем больше прошло времени с момента открытия наследства - тем спокойнее. Наследство 10-летней давности - это совсем не то же самое, что наследство этого года. Вероятность того, что новый наследник не обращался 10 лет, а сейчас обратится - очень мала.
Во-вторых, доля. К примеру, умер пожилой человек, и в наследство вступили трое "наследников по закону первой очереди" - жена и двое детей, и все они к этому моменту уже были пенсионерами. В этом случае, даже если вдруг появится новый наследник по завещанию, и даже если ему завещана вся квартира, он её всю не получит. Потому что пенсионеры будут иметь "право на обязательную долю в наследстве" в размере половины от того, что бы они получили без завещания. Таким образом, новый наследник претендует не на квартиру, а только на её долю. И у него будет меньше желания затевать судебные разбирательства, особенно если нет серьёзных доказательств, почему он пропустил срок обращения.
По каждому конкретному варианту риски надо смотреть индивидуально, и окончательное решение, покупать ли наследную квартиру, или нет, всегда остаётся за клиентом.
Во-первых, если покупатель готов купить наследную квартиру, надо попросить продавца оформить нотариально заверенное заявление о том, что, в случае появления иных наследников, продавец обязуется решить с ними все вопросы за счёт собственных средств, без обращения взыскания на квартиру.
Во-вторых, никакой заниженной стоимости! В договоре купли-продажи обязательно должна стоять именно та сумма, которую покупатель платит. Конечно, это крайне желательно при покупке любой квартиры, но для наследных квартир - просто обязательно.
Эти вопросы регулируются статьями 34-37 Семейного Кодекса РФ (и дальнейшие статьи про раздел имущества и брачный договор).
Если недвижимость приобретена по возмездной сделке, то есть за деньги (купля-продажа, договор инвестирования, выплата ЖСК, мена...), всегда важно понимать, состоял ли продавец в браке на момент приобретения.
Имущество, приобретённое в браке, по возмездной сделке, считается общим (совместным) имуществом (даже если собственником записан один из супругов), если иное не описано в брачном договоре.
Если собственник владеет имуществом по безвозмездной сделке, то есть не платил за него денег (приватизация, наследство, дарение), имущество считается его личной собственностью, супруг не имеет на него права.
Если имущество приобретено до брака, это тоже личная собственность, супруг также не имеет на него права.
Во-первых, супруги могут признать личную недвижимость совместной собственностью в брачном договоре.
Во-вторых, один из супругов может претендовать (по суду) на долю личного недвижимого имущества другого, если докажет, что за время брака вложил существенные суммы личных средств в капитальный ремонт, переоборудование, и т.п.
Всё это необходимо проверять при покупке недвижимости, чтобы не столкнуться с претензией супруга на супружескую долю.
Если квартира покупается с использованием материнского капитала, у родителей возникает обязанность наделить детей долями в праве собственности на квартиру. Если покупка была "живыми деньгами", доли у детей возникают сразу. Но если покупка была с ипотекой, то выделить доли детям родители смогут только после полной выплаты кредита - иначе не разрешает банк (хотя, в последние годы некоторые банки разрешают выделять сразу). При этом, если мат.капитал направлялся на погашение процентов по кредиту, то в договоре купли-продажи про него вообще ничего не сказано!
На практике, часто кредит выплачен, а доли детям не выделены - родители, безо всякого злого умысла, просто забыли это сделать. Если такая квартира (с не выделенными долями детей) будет продана, то сделку могут признать недействительной, из-за нарушения прав детей. Причём, это может произойти как по заявлению детей, когда им исполнится 18 лет, так и по заявлению любого "третьего лица", например, прокурора.
Причём, Росреестр никак не проверяет, был ли материнский капитал, выделены ли детям доли. Потому что механизмы проверки - до сих пор не разработаны! То есть, сделка будет вполне законно зарегистрирована. А в случае решения суда - так же законно расторгнута.
Поэтому, данная тема ("а не была ли квартира куплена в ипотеку с использованием материнского капитала") - требует проверки.
К сожалению, эта тема - банкротство физических лиц - всё чаще встречается в нашей жизни. Если продавец признан банкротом, сделку по продаже квартиры могут признать недействительной. Также повышенного внимания заслуживают сделки дарения или купли-продажи между родственниками, так как они могут быть "притворными" (продавец, являющийся банкротом, или предполагающий, что скоро им станет, "переписывает" недвижимость на родственника, по факту оставаясь хозяином).
Если в истории квартиры была сделка, которую суд признает притворной, покупатель может лишиться квартиры, а квартира "пойдёт с молотка" для выплаты долгов кредиторам.
Раньше занижение было очень распространено. Зачастую, при покупке квартиры за 8 млн. рублей, в договоре купли-продажи стояла цена 1 млн. рублей. Но и сейчас иногда продавец указывает заниженную стоимость квартиры, чтобы не платить большие налоги. А покупатель "прогибается" под такие условия (потому что, данная квартира очень уж ему нравится, а брать сумму налога на себя - не хочется).
Но занижение цены в договоре - это не только правонарушение.
Это фактор риска, причём для обеих сторон.
Если по каким-то причинам (по глупости покупателя, по сообщению банка или свидетеля) налоговая получит документальное подтверждение, что реальная цена продажи отличалась от написанной, может быть возбуждено дело о налоговом преступлении, и продавцу придётся выплатить и полный налог, и изрядный штраф.
Если по каким-либо причинам сделка будет расторгнута, покупатель сможет серьёзно претендовать только на ту сумму, что указана в договоре (то есть, гораздо меньше, чем он реально заплатил). Особенно велик такой риск, если продавец окажется банкротом как физическое лицо.
Удивительно, как люди идут на сделки с занижением стоимости даже при ипотеке. Даже если сумма в договоре купли-продажи оказывается меньше, чем сумма кредита! Это же, фактически, явное признание, что цифра в договоре занижена!
Почему банки закрывают глаза на всё это безобразие? В погоне за прибылью ("если не оформить ипотеку с занижением, её оформит банк-конкурент"). Почему продавцы идут на такие сделки? Потому что надеются, что банк не сольёт информацию в налоговую инспекцию. Пока, до поры до времени, не сливали.
Но я бы никогда не посоветовал своему клиенту делать так .
Между тем, часто можно указать полную стоимость, и законно не платить налог. Благодаря недавним изменениям налогового законодательства, есть ситуации, в которых ещё несколько лет назад возникал бы большой налог, а сейчас - не возникает.
Подробнее о этом - в статье "Налоги в сделках с недвижимостью".
Бывает, что покупатель в восторге от квартиры, а риэлтор разочаровывает: "такую перепланировку узаконить нельзя!" Итак, что можно узаконить, а что - нет, и каковы могут быть последствия?
1) Снос несущих стен (кстати, есть серии домов, где почти все стены - несущие!)
2) Широкие проёмы в несущих стенах (но можно делать не очень широкую арку, усиленную металлоконструкциями).
3) Объединение лоджии с комнатой, с ликвидацией двери и выносом батарей отопления на лоджию.
4) Перенос "мокрых точек" без капитальных работ по гидроизоляции (кроме первого этажа). Если "мокрая точка" переносится над жилой комнатой соседей снизу, даже с гидроизоляцией очень трудно узаконить.
5) Объединение кухни с ближайшей комнатой при наличии газовой плиты (но можно объединить, если проём закрыть раздвижной перегородкой).
6) Устроить жилую комнату без окон (но можно, если записать её нежилой площадью).
7) Дополнительные балконы и другие подобные элементы, нарушающие фасад здания. Тут по-разному в разных регионах, где-то и кондиционер выставить нельзя. И ещё зависит, выходит ли комната на улицу или во двор.
Всё остальное узаконить можно. Что-то - бесплатно и самостоятельно, что-то - долго и дорого, с помощью специализированных фирм.
Что может быть при обнаружении неузаконенной перепланировки? (Например, при случайном посещении квартиры газовиком, или если особо ретивые соседи куда-то напишут...)
Суд может потребовать у собственника привести жильё в исходное состояние.
А если он его купил, и в стоимость был включён евроремонт?
(Возможны и совсем неприятные истории, если была снесена несущая стена, с уменьшением конструктивной стойкости всего дома - это не шутки - но не будем об этом...)
Недавно появившийся риск (и абсолютно неожиданный!) Если одна из сторон сделки - так называемый «валютный нерезидент» (лицо, не имеющее гражданства РФ), расчёты обязательно должны быть безналичные - например, через аккредитив. Если расчёты будут наличными, в том числе через банковский сейф, второй стороне сделки (продавцу или покупателю) может быть выписан просто гигантский штраф - больше, чем стоимость квартиры.
Данный риск относится именно к «валютному нерезиденту». В законодательстве РФ есть и другое понятие: «налоговый нерезидент» (им считается лицо, которое в данном календарном году присутствовало в РФ менее 180 дней). Статус «налогового нерезидента» влияет на налоги, но никак не регламентирует форму расчётов на сделке.
С 2022 года появилась ещё одна особая категория лиц: граждане недружественных стран (не имеющие паспорта РФ). Таким лицам на сегодня практически закрыта возможность воспользоваться деньгами с продажи недвижимости: деньги должны быть размещены на специальном счёте типа "С", и распорядиться ими продавец не сможет (кроме оплаты налогов, коммунальных платежей и вложений в облигации ОФЗ). Долго ли будет длиться такая ситуация - неизвестно.