Налогообложение в сделках с недвижимостью

Главное правило: налог с продажи не возникает, если недвижимость находится в собственности давно - более «минимального предельного срока владения». Срок этот составляет 5 лет, кроме ряда случаев, по которым он составляет 3 года. 

В каких случаях достаточно отсчитать 3 года (от момента регистрации собственности), чтобы не платить налог с продажи? (см. п.3 Ст.217.1 НК РФ)
 

• Собственник получил недвижимость безвозмездно (не заплатил за неё денег). А именно: в результате приватизации, либо по наследству, либо дарением от близкого родственника. 
• Собственник получил недвижимость по договору пожизненного содержания с иждивением. 
• Собственник купил квартиру, заплатил деньги, но эта квартира является для него единственным жильём. То есть, у него нет иного жилого помещения (или доли), находящегося в собственности (включая совместную собственность супругов - даже оформленную на супругу) . Это указано в пп.4 в п.3 в Ст.217.1 НК РФ, было добавлено законом 210-ФЗ от 26.07.2019 г.

Примечание про единственное жильё. Данный пункт можно применять ещё в одном интересном случае. Если собственник приобрёл новое жильё, а после этого, в срок, не превышающий 90 дней, продал старое. Тогда, хотя формально жильё при продаже не единственное, законодатель разрешает применять данный пункт.

Примечание про наследство: жилое помещение продавца не будет считаться единственным, если открылось наследство на другое жилое помещение в его пользу, даже если он пока не оформил собственность! Но, работает правило 90 дней (см. выше).
Пример: у продавца единственной квартиры умерла бабушка, он наследник на бабушкину квартиру, но право собственности пока не оформил. Если он успеет продать свою квартиру в течение 90 дней со дня смерти бабушки, то его квартира будет считаться единственным жильём. Если же продаст спустя 90 дней, то потом, после оформления собственности на бабушкину квартиру, налоговая увидит этот факт, и продажу исходной квартиры не признает продажей единственного жилья.   

Примечание про семьи с детьми. Законом 382-ФЗ от 29.11.2021 г. в статью 217.1 НК РФ был внесён пункт 2.1, согласно которому семьи с детьми, при определённых условиях, могут не платить налог при продаже жилья независимо от минимального срока владения. В интернете это кратко называется "5 условий для семей с детьми". Основной смысл этих условий - продажа единственного жилья для покупки большего по площади. 

Примечание про квартиры, которые сдавались в аренду. Часто спрашивают, освобождается ли от налога (спустя положенные 3/5 лет) продажа таких квартир. Ведь сдача в аренду - это коммерческая деятельность.

Если продавец не имеет статуса ИП. Федеральным законом 425-ФЗ от 27.11.2018 установлено, что с 1 января 2019 года,  продавец может продать без налога (по истечении 3/5 лет) жилые помещения, а также дачи и садовые дома, независимо от того, сдавались они в аренду или нет.

Если же продавец имеет действующий статус ИП, то с продажи квартиры, сдававшейся в аренду, ИФНС начислит налог, независимо от срока владения (по той налоговой ставке, на которой работает ИП). И хотя это спорно, но судебная практика пока не устоялась.

Если недвижимость продаётся до истечения минимального срока владения, налог можно уменьшить (или вообще его избежать), используя «налоговый вычет с продажи».

Есть 2 вида таких вычетов (налогоплательщик должен выбрать один из них)

а) Налоговый вычет в 1 млн. рублей (для нежилых помещений 250 т.р.).

б) Налоговый вычет в размере средств, потраченных на приобретение недвижимости. Причём, начиная с 2019-2020 года, можно учитывать и средства, потраченные предыдущим собственником (если квартира получена по наследству или дарению от близкого родственника)!

Чтобы лучше понять, рассмотрим примеры.

Пример 1. Квартира была куплена продавцом 4 года назад за 8 млн. руб. (и не является единственным жильём). Если сейчас в договоре купли-продажи указать стоимость 8 млн.руб. (или менее) - налога не возникнет. Если же сейчас в договоре указать 10 млн. рублей, то налог 13% платится с суммы за вычетом 8 млн. рублей, потраченных на покупку. То есть, считаем 13% с 2 млн. рублей – выходит налог 260 тыс. рублей.

Пример 2. Квартира была не куплена, а приватизирована продавцом 2 года назад. Тогда всё печальнее. Приватизация безвозмездна, деньги на приобретение квартиры не тратились. Продавец может использовать только налоговый вычет в размере 1 млн. рублей. 

(При этом, даже если квартира приватизирована, например, на четверых, общий вычет всё равно составит 1 млн. рублей - по 250 тыс. рублей на каждого.)

Таким образом, если в договоре купли-продажи будет указана цена 8 млн. рублей, налог 13% возникает с 7 млн. рублей и равен 910 тыс. рублей! Не удивительно, что квартиры, которые были приватизированы недавно, зачастую продавались с огромным занижением в договоре, по цене 1 млн. рублей, что является и правонарушением, и большим риском, о чём подробнее здесь.

В 2016 году законодатель поставил заслон для такого большого занижения. Теперь для налогообложения берётся максимум из 2-х чисел - либо сумма, указанная в договоре, либо 70% от кадастровой стоимости квартиры. Это записано в Ст.214.10 НК РФ. 
Пример: квартира стоит на рынке 6 млн. рублей, её кадастровая 5 млн. рублей, а 70% от кадастровой - это 3,5 млн. рублей. Так что, даже если продавец напишет в договоре, например, 1,5 млн., налог будет исчисляться так: (3,5 млн - 1млн.) *13%, и составит 325 тыс. рублей.

Пример 3. Учёт средств, потраченных предыдущим собственником.

Квартира была получена собственником в дар от отца, или унаследована, 2 года назад. Продаётся за 10 млн. руб. Отец покупал эту квартиру за 8 млн. руб.  До 2019 года при продаже возникал бы налог 13%*(10-1) млн.руб. = 1,17 млн.руб. 

Но теперь продавец может использовать налоговый вычет в размере суммы, потраченной отцом! 

То есть, его налог составит 13%*(10-8) млн.руб. = 260 тыс. рублей. 

Это совершенно замечательное нововведение появилось с принятием закона 325-ФЗ от 29.09.2019 г., который ввёл в подпункт 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ дополнительный абзац (сейчас он 19-й). По наследству это работает в любом случае, а по дарению - только если дарение не облагалось налогом - то есть дарение близкому родственнику.

От какого момента следует отсчитывать минимальный срок владения недвижимостью?

а) Если квартира покупалась по "договору купли-продажи", как «вторичное жильё» (то есть, на момент покупки она уже была чьей-то собственностью), то 5 лет нужно отсчитывать со дня государственной регистрации права собственности покупателя. Эту дату можно найти в Свидетельстве о государственной регистрации права или в Выписке из ЕГРН.

б) Если квартира получена по наследству, 3 года нужно отсчитывать не от момента регистрации права собственности наследника, а от дня смерти наследодателя! Это называется "момент открытия наследства", и описывается в п.4 Ст.1152 ГК РФ и п.1. Ст.1114 ГК РФ.

в) Если в квартире выделялись доли детям по обязательному требованию в связи с использованием материнского (семейного) капитала, то отсчёт срока собственности детей ведётся от момента первоначального приобретения собственности родителем - принято законом 259-ФЗ от 08.08.2024г., введено в ст.217.1 НК РФ,  при этом действие распространено на сделки с 01.01.2024 года.

г) Если это была новостройка, и покупалась по ДДУ (договору долевого участия), или аналогичному договору, предложенному застройщиком, то 5 лет надо отсчитывать со дня полной оплаты стоимости квартиры по договору. Этот день можно узнать по справке о полной оплате, выданной застройщиком, или по банковским квитанциям. 

Это долгожданное  нововведение появилось в 2020 году (законом 374-ФЗ от 23.11.2020 г. введён абзац 4 в п. 2 ст. 217.1 НК РФ), к огромной радости покупателей новостроек. Пока этой нормы не было, человек сначала ждал собственности (что могло длиться 5 лет с момента оплаты новостройки), и потом ему нужно было ждать ещё 5 лет, либо платить большой налог. Либо кто-то шёл на правонарушение и указывал в договоре заниженную стоимость.

Указанная норма может применяться на доходы, полученные начиная с 2019 года.

Про новостройку нужно добавить ещё несколько примечаний.

- Если новостройка покупалась по переуступке у физического лица (по Договору уступки права требования или цессии), всё происходит точно так же (тот же Абз. 4 п. 2 ст. 217.1), надо смотреть на дату исполнения оплаты, документальным подтверждением являются банковские квитанции или расписка продавца о получении денег.

- Если новостройка ещё не оформлена в собственность, и сейчас продаётся по переуступке, то действуют совсем другие законы, о чём сказано ниже в специальном раздела.

- Если новостройка покупалась с использованием ипотечного кредита, имеет значение только дата выплаты денег застройщику (или продавцу по переуступке). А срок выплаты кредита - не имеет никакого значения, потому что это уже не платёж за квартиру, а просто возврат долга банку.

- Если после уточнённых обмеров БТИ площадь квартиры оказалась на несколько квадратных метров больше, чем проектная площадь, и гражданин доплатил за неё, нужно ли теперь отсчитывать 5 лет от дня доплаты (что очень обидно), или всё-таки от даты исходного платежа? 

Здесь была дырка в законодательстве, и её закрыли в пользу граждан (закон 305-ФЗ от 02.07.2021 г.). То есть, законодатель признал, что эти малые дополнительные платежи не прерывают 5-летнего срока, отсчитываемого от исходного платежа. Данную поправку также можно применять для доходов, полученных начиная с 2019 года.

Довольно часто бывает, что человек давно владел долей квартиры, а недавно приобрёл ещё некоторую  долю (выкупил, получил в дар или унаследовал). А теперь продаёт. 

От какого момента нужно отсчитывать минимальный срок владения (3 года или 5 лет) ?

По данной ситуации выходили разъяснения налоговой службы: срок отсчитывается от момента получения права собственности на первую долю (так как дальше человек не приобретает новый объект недвижимости, а просто увеличивает долю в нём). Для этого случая прижилось выражение "приращение доли". (Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 15 ноября 2019 г. N 03-04-05/88189 Об уплате НДФЛ при продаже квартиры, Письмо ФНС России от 22.10.2012 №ЕД-4-3/17824@ по вопросу определении срока нахождения имущества в собственности в целях применения имущественного налогового вычета)

Пример 1. Человек просто купил квартиру (ничего не продавал)  - он имеет право вернуть 13% от 2 млн. рублей (260 тыс. рублей), и этот возврат будет происходить через его взаимоотношения с работодателем. Либо работодатель не будет взимать с него налоги, понемногу каждый месяц, пока не наберутся эти 260 тыс. рублей. Либо, работодатель может выплатить сумму 260 тыс.рублей единоразово, если в данный календарный год удержанные налоги гражданина были не менее этой суммы.

Если человек официально не работает и никаких налогов не платит, такой вычет для него недоступен!

Если же человек в рамках календарного года и продаёт одну квартиру, и покупает другую, всё может быть интереснее.

Пример 2. Человек приватизировал однушку год назад, и решил поменять с доплатой на двушку. Однушку продаёт за 7 млн. рублей, а двушку покупает за 10 млн.рублей.

Некоторые думают, что в этой ситуации человек вообще не должен платить налог, ведь по итогу он тратит деньги, а не не получает. Но это ошибка - хотя звучит и разумно, но действующему законодательству не соответствует. 

(Новый закон 382-ФЗ от 29.11.2021 г. устраняет данное противоречие со здравым смыслом,
но только для семей с детьми, и при ряде условий).

Вернёмся к примеру. С продажи однушки продавцу полагается вычет в размере всего лишь 1 млн. рублей, значит, возникает налог 13% с 6 млн. рублей, то есть 780 тыс. рублей. Однако, если он ещё не использовал вычет на покупку, его можно зачесть, и тогда налог будет считаться не с 6 млн. рублей, а с 4 млн. рублей (520 тыс. рублей, то есть как раз на 260 тыс.рублей меньше). 

Пример 3. Ещё интереснее, если квартира была приватизирована в долях на троих членов семьи, и новая также покупается в долях на троих. Суммарный вычет на продажу будет всё тот же 1 млн. рублей, зато вычет на покупку будет у каждого свой, по 2 млн., и мы получаем 1+2+2+2 = 7 млн. рублей, вычеты покрывают всю цену квартиры, налог платить не нужно!

Если среди продавцов или покупателей есть дети, расчёты остаются такими же.

Очень важно, чтобы продажа старой квартиры и покупка новой были совершены в один календарный год ("налоговый период"), иначе будет нельзя зачесть вычет на покупку при расчёте налога на продажу.

Пример 4. Человек купил квартиру за 8 млн. рублей в ипотеку, 4 года назад (жильё не единственное), продаёт сейчас за 12 млн. рублей.  Вычет на покупку пока не использовал. И ещё покупатель подсчитал, что выплатил банку 1,5 млн. рублей в качестве процентов. Таким образом, он может использовать целых 3 налоговых вычета:

- на сумму фактически произведённых расходов (8 млн. рублей)

- на покупку недвижимости (2 млн. рублей)

- на выплату процентов по ипотеке (1,5 млн. рублей)

Итого получается сумма вычетов 10,5 млн. рублей, а налог составит: 13%*(12-10,5) млн.руб.  13%*1,5 млн. руб = 195 тыс. рублей.

Таким образом, в ряде случаев можно хорошо оптимизировать налогообложение с продажи квартиры - уменьшить налог или вообще свести к нулю, даже в ситуации, когда, на первый взгляд, налог платить надо.

Краткое правило: "при уступке нет сроков, но есть вычет". Теперь подробнее.

Если человек вложил деньги в новостройку по ДДУ (Договору долевого участия) или аналогичному договору, и хочет её "продать", не дожидаясь сдачи дома и оформления собственности... Тогда человек заключает с покупателем не договор купли-продажи, а договор уступки (цессии), и это не продажа имущества, а продажа имущественных прав. И законы тут другие. 

Во первых, для доходов от продажи имущественных прав не работает срок минимального владения для освобождения от налога. Налог возникает, даже если с момента полной оплаты по ДДУ прошло более 5 лет.

Во вторых, налог может быть начислен по повышенной ставке. Стандартная ставка налога на доходы — 13%. Но с 2021 года введена прогрессивная шкала: чем выше совокупный годовой доход, тем выше ставка. (В этот расчёт не включается продажа недвижимости, находящейся в собственности. Но включается зарплата и доходы от продажи имущественных прав, в том числе - продажа новостройки по переуступке). Если доход с начала года превысил 5 млн. руб., то с суммы превышения ставка составляет уже 15%.

Но остаётся возможность уменьшить налогооблагаемую базу на величину расходов. 

Пример. 6 лет назад внёс полную оплату 7 млн.р. за новостройку, она ещё не сдана, сейчас продаю по переуступке по цене 10 млн.р., налоговая база 3 млн.р., и если вместе с зарплатой за год нет превышения 5 млн.р., то налог 13% от 3 млн., то есть 390 т.р.

Налоговым резидентом в РФ признаётся лицо, которое находилось в России не менее 183 календарных дней в течение 12 месяцев, следовавших друг за другом. Как ясно из данной формулировки, это не про гражданство продавца. Продавец может быть иностранцем, но жить в России (и быть налоговым резидентом), и наоборот, гражданином РФ, но живущим в другой стране (нерезидентом).

Для налоговых нерезидентов налоговые правила гораздо жёстче. Во-первых, налог с продажи для них составляет не 13%, а 30% - огромный процент! А во-вторых - нет налоговых вычетов, что тоже очень неприятно.

(В 2020 году, в связи с ковидом, можно было получить статус налогового резидента при нахождении в России более 90 дней, для этого было необходимо писать специальное заявление.)

Существенное послабление было сделано для налоговых нерезидентов федеральным законом 424-ФЗ от 27.11.2018 г. (Ст.2, п.10), когда для них был отменён налог при продаже недвижимости по истечении минимального предельного срока владения (применяется с 1 января 2019 г.)

Пример. Человек купил квартиру в марте 2014 года за 8 млн. рублей, а в 2017 году уехал работать в другую страну. Если он продал квартиру в феврале 2019 года, за 10 млн. рублей - должен заплатить налог 3 млн. рублей. (налоговый резидент РФ заплатил бы всего лишь 13% от 2 млн.рублей, то есть 260 тыс. рублей).  Если же нерезидент продал в апреле 2019 года (то есть, через 5 лет после покупки) - то он не платит никакого налога.

Понятие "налоговый резидент" не надо путать с понятием "валютный резидент", которое обсуждается здесь. 

Налоги с учётом собственности супругов, материнского капитала, налоги на нежилые помещения, налоги на загородную недвижимость. Это дополнительные большие темы, подробное рассмотрение которых выходит за рамки данной статьи. 

Нюансы, и по собственности супругов, и по материнскому капиталу, есть во всех вопросах, обсуждавшихся ранее. 

В каждой сделке их нужно рассматривать индивидуально.

Налоговые льготы при продаже недвижимости семьями с детьми отдельно введены новым законом 382-ФЗ от 29.11.2021 г. (п.18 ст.1), вносящим дополнительный пункт 6.3 в Ст.217 Налогового Кодекса РФ. Кратко это нововведение упоминалось выше, в разделе "Минимальный срок владения".