"Бабушки-007" или "Схема Долиной"

Одинокие люди, которым не с кем обсудить ситуацию! 

Чаще женщины, хотя не всегда. 

Чаще пожилые, хотя не всегда.

Если если с кем обсудить - чары рассеиваются.

Хотя, иногда (редко) бывают и ведомые пожилые супруги.

Данные о всех нас - давно слиты в сеть, в виде разных баз. Но, многие ещё и в соцсетях рассказывают всё о себе, ведут блоги - жизнь напоказ. Тем самым, люди показывают профессиональным мошенникам свой типаж личности и свои болевые точки, через которые можно провести внушение.

На осень 2025 года статистика была такова, что 2/3 судов были не в пользу покупателей: квартиру отдавали продавцу. По Ст. 177, 178, 179 ГК РФ – сделки совершённые под влиянием заблуждения, обмана, либо в состоянии, когда человек не понимает значение своих действий.

Даже если суд обязывал продавца вернуть деньги покупателю ("двусторонняя реституция") – денег уже нет. Иногда суд даже не обязывал вернуть деньги, как это произошло в случае Ларисы Долиной. 

Конституционные права покупателей здесь, безусловно, нарушены. И возникает огромный вопрос, почему суды считают (считали) это возможным - защищать права не того участника, который действовал добросовестно, а того, кто поступил неблагоразумно (а возможно и сам является мошенником!)

Хотя, были суды (в том числе и высшие), которые ещё до Верховного Суда по Долиной отказывали продавцу в иске и сохраняли квартиру покупателю. Аргументировали тем, что покупатель действовал добросовестно, никак не связан с мошенниками, и никак не мог распознать заблуждения продавца. А продавец при продаже квартиры действовал последовательно и осознанно.

В качестве примера можно привести Апелляционное определение Верховного суда республики Саха (Якутия) 2025 года от 01.10.2025 г. по делу "Аргунова против Кириллиной" (вот разбор этого случая на сайте Zakon.ru).

А также решение Второго Кассационного Суда общей юрисдикции по сделке в Москве ("Цитлидзе против Ивановой"), где районный суд отказал "бабушке-007", апелляционная инстанция отменила решение и забрала квартиру у покупателя, но кассационный суд 14.10.2025 отменил решение апелляции, указав на множество нарушений в нём. Описание ситуации, например, в телеграм-канале юристов Фора-банка. (Квартира пока не возвращена покупателю, дело отправлено в нижестоящий суд на новое рассмотрение с учётом замечаний кассации.)

Есть также прекрасная работа суда в Санкт-Петербурге, с очень грамотными формулировками и ссылками на законы (причём решения в пользу покупателя приняли как первая инстанция, так и апелляционная), вот обсуждение  на сайте Zakon.ru.

По статистике, на декабрь 2025 года, в Санкт-Петербурге было 12 решений в пользу продавца, а 11 - в пользу покупателя.

В судебной системе РФ нет прецедентного права. Каждый суд может отличаться от аналогичного, и учитывать многие обстоятельства. 

Update: 16 декабря 2025 года Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов по делу Ларисы Долиной и сохранил квартиру за покупательницей. Само это решение не устраняет всю мошенническую схему (ведь это не обзор Верховного Суда), но безусловно даёт ориентиры нижестоящим судам всей России, в силу медийности участников.
Видя противоестественность предыдущих судов, общественность ожидала хотя бы "двусторонней реституции" - обязать Долину вернуть покупательнице деньги. Но суд решил так, как добросовестные участники рынка могли только мечтать. 

При этом Верховный Суд грамотно прокомментировал статью 178 ГК РФ, что заблуждение по поводу мотивов сделки (ради чего продаётся квартира) не является основанием для отмены сделки. Таким образом, можно надеяться, что суды теперь не будут отменять сделки по статье 178 ГК РФ. 

Но, остаётся "дырка" - статья 177 ГК РФ. "Сделка, при которой продавец не понимал значение своих действий". Поэтому, остаются риски, для снятия которых важным является видеофиксация, общение с родственниками и при необходимости психиатрическое освидетельствование на сделке.

Уже и по этой статье (177) есть позитивные решения. Например в Сосновоборске (Красноярский край) судья предложил бабушке-007 для подтверждения, что она не осознавала значение своих действий, лечь в стационар на 2 месяца и заплатить за экспертизу. Подумав, бабушка отказалась и отозвала иск к покупателю.

После того, как случай Долиной прогремел на всю страну, в голове многих людей стал крутиться вопрос:

«А что , так можно было?»
Видя, как легко суды возвращали квартиру обманутому продавцу, появлялись обманщики- продавцы, которые готовы разыграть такую историю сами, деньги спрятать, свалить на мошенников, а квартиру отсудить.
Более того, некоторые пытались и пытаются оспорить сделки, совершённые 1 или 2 года назад.
 

Так возникла эпидемия «Бабушек-007», которая сейчас, слава Богу, идёт на спад.

• Одинокий продавец (он может быть и с риэлтором - который не в курсе схемы). 
• Продажа без покупки нового жилья. 
• На вопрос о причинах продажи - ответы в стиле «уеду к племяннику в другой город, уеду к подруге в Белоруссию». 
• Отказ устроить личную встречу с кем-то из родственников. 
• Лёгкая готовность к торгу или изначально заниженная цена ради быстрой сделки. 
• Согласен предоставить все возможные документы для продажи квартиры (если продавец НЕ мошенничает, он обычно торгуется весьма неохотно, и дополнительные документы предоставлять не любит)
• Отказ выписаться до сделки, отказ оперативно передать квартиру (обычно они вообще не собираются квартиру передавать, так как думают, что продают фиктивно; соответственно, быстро передавать не готовы, просят две недели на выезд, чтобы за это время подать в суд).

Риэлторы обсуждают включение в договор купли-продажи специального абзаца, в котором продавец заявляет, что действует не под влиянием мошенников. К сожалению, в судах такой абзац не помогает. 

Делать отдельное заявление - лучше. Тоже нет гарантии, что в суде поможет. Но, возможно, посеет сомнения у продавца, если грамотно составить текст (например, включить абзац о том, что продавца могут признать соучастником мошенничества).

Что важно?

• Обращать внимание на все красные флажки! 
• Встречаться с родственниками и брать у них нотариальные заявления (что они знают о продаже, и не против).
• Предпочитать «альтернативную продажу» (с одновременной покупкой иного жилья)
• Позитивно относиться к случаю, когда у квартиры несколько собственников в долях (чем больше - тем лучше)
• Требовать выписки до сделки. 
• Фиксировать намерение продавца на разных этапах, разными документами (договор с риэлтором, предварительный договор или договор об авансе/задатке, запросы в различные организации при сборе документов).
• Требовать быстрой передачи квартиры (до того, как успеет отдать деньги мошенникам)
• Убедиться, что продавец не состоит на учёте в диспансере (псих. или нарко).
• Для реально пожилых продавцов - освидетельствование врачом-психиатром на сделке.
• Никакой заниженной стоимости в Договоре купли-продажи!
• Перечисление денежной суммы за квартиру строго по безналу, чтобы было 100% доказательство.
• Убедительное обоснование происхождения денег на покупку.

Каждый пункт по отдельности - может не сработать. Всё индивидуально.

И, наконец, если есть сомнения, то страховать титул в страховой компании. Конечно, это существенные деньги (по ценам 2025 года, страхование на 3 года стоит примерно 1% от цены квартиры). Но тут тоже всё непросто. Необходимо крайне внимательно (и с юристом) читать условия от страховой компании. Не удивлюсь, если страховые компании внесут (или уже внесли) пункты «мелким шрифтом», чтобы не выплачивать страховое покрытие при подобных мошенничествах.

Update после решения ВС РФ по Долиной: 

так как не снят риск по Ст.177 ГК РФ ("Сделка, при которой продавец не понимал значение своих действий", то в подозрительных случаях важны видеофиксация, общение с родственниками и при необходимости психиатрическое освидетельствование на сделке.

Кому выгодна вся эта "эпидемия"? Многим.

Во-первых, настоящим мошенникам. Тем, кто получает реальные миллионы рублей, которые не отдаются покупателю. (И никто не знает, идут ли эти миллионы в недружественное государство, или остаются внутри РФ.)

Во-вторых - продавцам новостроек (СМИ раздувают истерию - "купить вторичку безопасно - невозможно"). Но нельзя же отказаться вообще  от рынка вторичного жилья. 

В третьих - выгодно тем, кто целенаправленно дестабилизирует обстановку в нашей стране - то есть, внешним врагам.

Необходимо разъяснить судам правоприменительную практику по реальной защите добросовестного покупателя. Вместо волюнтаристских и эмоциональных решений по "защите жертв", которые сами вполне могут быть не жертвами, а мошенниками. 

Сейчас идут разнообразные круглые столы с обсуждением проблемы, и там зачастую предлагаются не совсем адекватные решения. Например, обязать всех продавцов проходить мед.освидетельствование перед сделкой (но, нет стольких врачей, сделки встанут, а последующие экспертизы всё равно могут отменить результат освидетельствования), либо сделать все сделки нотариальными (большие расходы сторон на каждой сделке, при этом нотариальные сделки тоже расторгаются - нотариус не имеет способа распознать ведомого продавца).

На мой взгляд - подобные предложения - это перекладывание с больной головы на здоровую.
 

Мои предложения, как решить проблему:
 

• Социальная реклама по телевидению, на стендах в городе, а также в МФЦ:

      "не бывает специальных операций ловли мошенников с просьбой фиктивно продать квартиру!"

      "отдавая деньги мошенникам, вы поддерживаете ВРАГА и можете быть признаны соучастником"

      "если вы отдали деньги мошенникам, вам квартиру не вернут, честный покупатель не должен пострадать"
 

• При оформлении купли-продажи квартиры сотрудник МФЦ (и/или уполномоченный работник банка) берёт от продавца заявление с текстом, что цель - реально продать квартиру, и что продавец оповещён, что не бывает спецопераций по фиктивной продаже.

• И после этого суд, видя иск продавца, имеет право сказать: "позвольте, Вам же на всех этапах всё рассказали, предупредили, а Вы упорствуете в своём желании отдать деньги мошенникам - да Вы, батенька, не потерпевший, а соучастник. Вам надо не квартиру вернуть, а в тюрьму посадить."

На этом эпидемия будет окончена. Нужна политическая воля государства и один обзор Верховного суда (и, может быть - уточнения в законодательстве).